万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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